Brutto, netto, Cap Rate: Kurzzeitmiete-Rendite richtig rechnen
Warum eine 9 %-Brutto-Rendite oft eine 3 %-Netto-Rendite ist — und welche Zahl dein Banker eigentlich sehen will.
Drei Zahlen sind im Kurzzeitmiet-Markt im Umlauf, und sie meinen alle etwas anderes. Wer sie verwechselt, kauft das falsche Objekt.
Brutto-Rendite
Brutto-Rendite = jährliche Mieteinnahmen ÷ Kaufpreis. Schöne, große Zahl — aber sie ignoriert sämtliche Kosten. Sinnvoll nur für den allerersten Vergleich zweier Märkte.
Netto-Rendite
Hier ziehst du ab: Verwaltung, Plattform-Fees, Reinigung, Strom/Gas/Wasser/Internet, Versicherung, Wartung, Grundsteuer, Leerstand. In stabilen Märkten frisst das 35–45 % der Brutto-Einnahmen.
Cap Rate
Net Operating Income (NOI) ÷ Kaufpreis inkl. Nebenkosten. Das ist die Zahl, mit der Profis Immobilien vergleichen. Sie ignoriert Finanzierung — was sie für Cash-vs-Kredit-Entscheidungen ehrlich macht.
Rechenbeispiel: 220.000 € Wohnung in Valencia
- Brutto-Mieteinnahmen: 24.000 € / Jahr
- Brutto-Rendite: 10,9 %
- Operative Kosten + Verwaltung: 8.800 €
- NOI: 15.200 €
- Kaufnebenkosten 12 %: 26.400 €
- Cap Rate: 15.200 ÷ 246.400 = 6,2 %
- Netto-Rendite vor Steuer: 6,9 %
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